Esta minuta es un modelo orientativo de carácter informativo. No constituye asesoría jurídica, no es vinculante y no suple la orientación de un abogado para tu caso en particular. Cada situación tiene particularidades propias que pueden requerir ajustes, cláusulas adicionales o documentos complementarios.
¿Qué regula el contrato de arrendamiento de vivienda?
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003 y las normas del Código Civil. Es el acuerdo mediante el cual el arrendador entrega un inmueble al arrendatario para que lo use como vivienda, a cambio del pago de un canon mensual.
La ley protege tanto al arrendador —estableciendo causales claras de terminación y mecanismos de restitución— como al arrendatario, limitando los incrementos del canon, prohibiendo cobros no autorizados y garantizando prórrogas automáticas cuando no hay justa causa de terminación.
El canon de arrendamiento no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. El incremento anual está limitado al porcentaje del IPC del año anterior, y solo puede hacerse una vez por año al momento de la prórroga.
Datos clave del contrato
Antes de firmar, ten presentes estos plazos y límites establecidos por la Ley 820 de 2003:
Si el arrendador no cumple con el preaviso o con las causales legales de terminación, el arrendatario puede pedir la prórroga del contrato ante un juez o exigir una indemnización.
Minuta — Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana
Completa los campos resaltados con los datos reales del inmueble y las partes. Este modelo cubre los elementos esenciales exigidos por la Ley 820 de 2003 para contratos de vivienda urbana.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA En la ciudad de [CIUDAD], departamento de [DEPARTAMENTO], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], se celebra el presente contrato de arrendamiento de vivienda urbana entre: ARRENDADOR: [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDADOR], mayor de edad, identificado(a) con cédula de ciudadanía No. [NÚMERO DE CÉDULA] expedida en [CIUDAD DE EXPEDICIÓN], con domicilio en [DIRECCIÓN DEL ARRENDADOR], ciudad de [CIUDAD], teléfono [TELÉFONO], correo electrónico [CORREO ELECTRÓNICO], quien en adelante se denominará EL ARRENDADOR. ARRENDATARIO: [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDATARIO], mayor de edad, identificado(a) con cédula de ciudadanía No. [NÚMERO DE CÉDULA] expedida en [CIUDAD DE EXPEDICIÓN], con domicilio en [DIRECCIÓN ACTUAL DEL ARRENDATARIO], teléfono [TELÉFONO], correo electrónico [CORREO ELECTRÓNICO], quien en adelante se denominará EL ARRENDATARIO. Las partes acuerdan celebrar el presente contrato de conformidad con la Ley 820 de 2003, el Código Civil colombiano y las siguientes cláusulas: CLÁUSULA PRIMERA — OBJETO El ARRENDADOR entrega al ARRENDATARIO, a título de arrendamiento, el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE ARRENDADO], ciudad de [CIUDAD], identificado con matrícula inmobiliaria No. [NÚMERO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA], de uso exclusivo para vivienda urbana. El inmueble consta de [DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: número de habitaciones, baños, parqueadero, depósito, etc.]. CLÁUSULA SEGUNDA — CANON DE ARRENDAMIENTO Las partes acuerdan un canon mensual de arrendamiento de [VALOR EN LETRAS] pesos moneda corriente ($ [VALOR EN CIFRAS] COP), pagadero dentro de los primeros [NÚMERO — ej: cinco (5)] días hábiles de cada mes, mediante [FORMA DE PAGO — ej: transferencia bancaria / consignación / efectivo] a la cuenta [DATOS DE CUENTA BANCARIA DEL ARRENDADOR — banco, tipo de cuenta, número]. El ARRENDADOR entregará comprobante de pago por cada canon recibido. CLÁUSULA TERCERA — DURACIÓN El presente contrato tendrá una duración de [DURACIÓN — ej: doce (12) meses], contados a partir del [FECHA DE INICIO: DÍA, MES Y AÑO]. Al vencimiento, si ninguna de las partes manifiesta su intención de darlo por terminado con una antelación mínima de tres (3) meses mediante comunicación escrita, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos iguales, conforme al artículo 6.º de la Ley 820 de 2003. CLÁUSULA CUARTA — REAJUSTE DEL CANON En cada período de prórroga, el canon podrá incrementarse en un porcentaje no superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. El ARRENDADOR notificará por escrito el nuevo valor con al menos un (1) mes de anticipación a la fecha de prórroga. CLÁUSULA QUINTA — DEPÓSITO O GARANTÍA [SELECCIONAR UNA OPCIÓN Y ELIMINAR LA QUE NO APLIQUE] Opción A — Sin depósito: Las partes acuerdan que no se exigirá depósito en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato. Opción B — Con depósito: El ARRENDATARIO entrega a título de depósito la suma de [VALOR EN LETRAS] pesos ($ [VALOR EN CIFRAS] COP), equivalente a [NÚMERO] mes(es) de canon, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del presente contrato. Este depósito será devuelto al ARRENDATARIO al momento de la entrega del inmueble en las condiciones pactadas, descontando los valores que se deban por concepto de cánones insolutos, servicios públicos o daños al inmueble. CLÁUSULA SEXTA — OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO El ARRENDATARIO se obliga a: 1. Pagar oportunamente el canon de arrendamiento en las condiciones pactadas. 2. Usar el inmueble exclusivamente como vivienda y con el cuidado de un buen padre de familia. 3. Pagar los servicios públicos domiciliarios (agua, luz, gas, teléfono, internet) a su cargo. 4. No subarrendar ni ceder el contrato sin autorización escrita previa del ARRENDADOR. 5. No realizar obras, modificaciones ni reparaciones en el inmueble sin autorización escrita del ARRENDADOR. 6. Restituir el inmueble al vencimiento del contrato en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro propio del uso normal. 7. Permitir al ARRENDADOR o a su representante realizar visitas de inspección con previo aviso de al menos cuarenta y ocho (48) horas. 8. Dar aviso inmediato al ARRENDADOR de cualquier daño, avería o necesidad de reparación urgente en el inmueble. CLÁUSULA SÉPTIMA — OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR El ARRENDADOR se obliga a: 1. Entregar el inmueble en buen estado de conservación, servicio y seguridad, apto para el uso convenido. 2. Mantener al ARRENDATARIO en el goce pacífico del inmueble durante la vigencia del contrato. 3. Realizar las reparaciones locativas necesarias para conservar el inmueble en estado de servir para el uso convenido. 4. Suministrar constancia escrita del estado del inmueble al momento de la entrega. 5. Respetar los plazos y causales legales para dar por terminado el contrato. CLÁUSULA OCTAVA — ESTADO DEL INMUEBLE El ARRENDATARIO declara recibir el inmueble en las siguientes condiciones generales: [DESCRIPCIÓN DEL ESTADO DEL INMUEBLE AL MOMENTO DE LA ENTREGA — paredes, pisos, ventanas, puertas, instalaciones eléctricas, sanitarias, etc. Se recomienda adjuntar acta de entrega con inventario fotográfico firmado por ambas partes.] CLÁUSULA NOVENA — CAUSALES DE TERMINACIÓN El presente contrato podrá darse por terminado unilateralmente por el ARRENDADOR, previo el lleno de los requisitos legales establecidos en los artículos 22 y 24 de la Ley 820 de 2003, entre otras, por las siguientes causales: 1. No pago del canon de arrendamiento en las condiciones pactadas. 2. No pago de los servicios públicos a cargo del ARRENDATARIO, que genere riesgo de corte. 3. Subarriendo o cesión del contrato sin autorización. 4. Uso del inmueble para fines distintos a la vivienda. 5. Necesidad de ocupación propia del arrendador o de sus familiares dentro del segundo grado de consanguinidad (con preaviso mínimo de tres meses). 6. Demolición o reparaciones que requieran desocupación del inmueble (con preaviso mínimo de tres meses). El ARRENDATARIO podrá dar por terminado el contrato con preaviso de [PLAZO PACTADO — ej: tres (3) meses], conforme a lo pactado y a las normas legales vigentes. CLÁUSULA DÉCIMA — NOTIFICACIONES Para todos los efectos legales y contractuales, las notificaciones se realizarán en las siguientes direcciones: Arrendador: [DIRECCIÓN FÍSICA Y/O CORREO ELECTRÓNICO DEL ARRENDADOR] Arrendatario: [DIRECCIÓN FÍSICA Y/O CORREO ELECTRÓNICO DEL ARRENDATARIO] Cualquier cambio de dirección o correo deberá notificarse por escrito a la otra parte con al menos cinco (5) días de anticipación. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA — CODEUDOR / FIADOR (si aplica) [ELIMINAR ESTA CLÁUSULA SI NO HAY CODEUDOR] [NOMBRE COMPLETO DEL CODEUDOR], mayor de edad, identificado(a) con cédula de ciudadanía No. [NÚMERO DE CÉDULA], con domicilio en [DIRECCIÓN DEL CODEUDOR], teléfono [TELÉFONO], se constituye como codeudor solidario y principal pagador de todas las obligaciones derivadas del presente contrato, renunciando al beneficio de excusión. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA — MÉRITO EJECUTIVO El presente contrato, junto con los comprobantes de pago o la constancia de mora, presta mérito ejecutivo para efectos de cobro judicial de cánones insolutos, conforme al artículo 38 de la Ley 820 de 2003. CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA — LEGISLACIÓN APLICABLE El presente contrato se rige por la Ley 820 de 2003, el Código Civil colombiano y las demás normas concordantes. Para la resolución de controversias, las partes se someten a la jurisdicción ordinaria de la ciudad de [CIUDAD]. En constancia de lo anterior, las partes firman el presente contrato en [NÚMERO DE EJEMPLARES — ej: dos (2)] ejemplares del mismo tenor y valor, en la fecha indicada al inicio.
Pasos para formalizar el contrato
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1Verifica la identidad de las partes: solicita y fotocopia la cédula del arrendatario (y codeudor si lo hay). Si el arrendador actúa por medio de apoderado, exige el poder especial correspondiente.
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2Haz el inventario del inmueble: antes de la firma y entrega de llaves, elabora un acta de entrega con descripción del estado de paredes, pisos, ventanas, puertas, electrodomésticos y servicios públicos. Toma fotografías con fecha y fírmala ambas partes. Este documento es clave en caso de disputa al finalizar el contrato.
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3Fija claramente el canon y la forma de pago: especifica el valor, el plazo de pago dentro del mes, el medio de pago y los datos bancarios. El ARRENDADOR debe expedir comprobante de cada pago recibido.
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4Define las responsabilidades de servicios públicos: deja por escrito qué servicios están a cargo del arrendatario. Al momento de entrega, solicita las últimas facturas pagadas y registra las lecturas de medidores.
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5Firma en dos o más ejemplares: cada parte debe conservar un ejemplar original. Aunque la ley no exige escritura pública para contratos de vivienda urbana, sí es recomendable que el contrato conste por escrito con fecha cierta.
El arrendador no puede cobrar al arrendatario: cuotas de administración de propiedad horizontal (salvo pacto expreso), seguros del inmueble, impuesto predial ni cuotas extraordinarias de administración. Tampoco puede exigir depósito y codeudor simultáneamente como garantía del mismo contrato.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento debe registrarse ante notaría o en la Superintendencia de Notariado?
No. Para vivienda urbana, el contrato de arrendamiento es un contrato privado que no requiere escritura pública ni registro notarial. Basta con que conste por escrito y sea firmado por las partes. Sin embargo, notarizarlo da mayor certeza probatoria.
¿Puede el arrendador aumentar el canon en cualquier momento?
No. El reajuste solo puede hacerse una vez al año, al momento de la prórroga, y no puede superar el IPC del año anterior. Cualquier incremento por fuera de estos límites es ilegal y no es exigible.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga?
Tras dos cánones insolutos, el arrendador puede iniciar proceso de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil municipal. El contrato escrito con los comprobantes de mora presta mérito ejecutivo, lo que agiliza el proceso judicial.
¿El arrendador puede entrar al inmueble cuando quiera?
No. Aunque el inmueble sea de su propiedad, el arrendatario tiene derecho al goce pacífico. Las visitas de inspección deben acordarse con previo aviso y en horarios razonables, como se establece en las obligaciones del arrendatario.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona el inmueble sin avisar?
El contrato sigue vigente y el arrendatario continúa siendo responsable del canon hasta la restitución formal del inmueble. El arrendador debe seguir el proceso legal de restitución; no puede ingresar ni cambiar cerraduras por su cuenta.
¿Tienes dudas sobre tu contrato de arrendamiento?
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